Acheter un EHPAD neuf ou d’occasion requiert toujours un fonds assez conséquent. Le prix d’un EHPAD de seconde main est compris entre 90 000 euros et 130 000 euros hors taxes. Vous devez en revanche compter dans les 100 000 euros à 180 000 euros HT pour investir dans un EHPAD neuf. Le financement de l’acquisition de votre établissement senior médicalisé expliqué ci-après.

Évaluez le prix total de l’actif

Vous ne devez pas seulement vous référer au prix d’achat proprement dit de votre appartement en EHPAD. Comptabilisez aussi les frais de notaire et d’agence à payer – bien qu’ils soient déduits de votre impôt si vous exploitez sous le régime réel d’imposition. Remarque : les frais de notaire dans le cadre de l’achat d’un EHPAD ancien sont plus importants que ceux de l’EHPAD neuf.

Optez pour l’achat à crédit afin de profiter de l’effet de levier

L’achat à crédit est incontournable en raison de l’effet de levier très intéressant, c’est-à-dire le fait de vous servir de l’endettement pour rentabiliser le placement. Explications :

• vous contractez un prêt auprès d’une banque, dont le taux d’intérêt immobilier demeure encore assez bas. Par exemple, pour un prêt s’étalant sur une période de moins de 7 ans, le taux est inférieur à 1%. Vous pouvez choisir d’échelonner votre remboursement sur une période de 15 ans, avec un taux proche des 1.50%.
• vous enregistrez un rendement moyen de 4% dans le cadre de l’exploitation de votre EHPAD.
• en clair, le taux de rendement est plus élevé que le taux d’intérêt sur votre prêt.
• vous percevez les loyers locatifs mensuels, à partir desquels vous prélevez une partie de votre remboursement

Prévoir le financement de la pierre aussi bien que du mobilier

Rappelons qu’acheter un EHPAD c’est avant tout investir dans la location meublée. Prévoyez donc le financement du mobilier également si vous achetez un EHPAD neuf en VEFA. En revanche, vous rachetez directement l’ensemble du lot (immobilier + mobilier) si vous choisissez d’investir dans l’EHPAD d’occasion.

Les différents prêts disponibles

Les banques proposent diverses possibilités de financement de votre EHPAD. Par exemple le prêt in fine et le prêt amortissable entre autres. Vous pouvez aussi injecter votre apport dans le budget total alloué au financement de l’EHPAD afin d’écourter la durée de votre prêt et de profiter d’un taux bas. Attention cependant à bien calculer le montant de votre effort d’épargne si vous choisissez une période de remboursement sur une courte échéance.

Les informations complètes à recueillir sur ehpad.com; vous y trouverez aussi un outil de simulation de votre placement.

Pas de risque de déficit dans l’exploitation meublée en EHPAD

Vous vous demandez si cette opération peut générer d’éventuels déficits : ce n’est pas le cas comme nous l’avons expliqué plus haut. Pendant les deux premières années de votre placement en EHPAD, vous enregistrez une rentabilité inférieure aux 4% prévus en raison de ces contraintes relatives au remboursement de votre prêt. Toutefois, vous ne serez jamais déficitaire, et profitez même d’un avantage fiscal très intéressant si vous avez la possibilité de déduire l’amortissement de votre bien (en fonction de votre régime fiscal). Pendant une quinzaine d’années et à partir de la troisième année de votre investissement, vous déduisez les amortissements de l’immobilier. Les amortissements du mobilier s’étaleront quant à eux sur une durée approximative de 5 à 8 ans.

Optimisez votre défiscalisation avec la loi Censi-Bouvard

En plus de votre régime fiscal applicable à votre activité de loueur en meublé non professionnel (micro BIC ou réel d’imposition), vous pouvez aussi profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire en bloquant votre placement sur une période 9 ans. Ainsi, vous défiscalisez sous le régime Censi-Bouvard suivant un taux de 11% sur votre investissement.