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SCPI : faut-il privilégier l'assurance-vie à l'achat en direct ?

Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI peuvent être acquises soit directement auprès de la société de gestion, soit en souscrivant à une assurance-vie. Quel est le mode d’achat le plus avantageux ? Les plus et les inconvénients pour chaque option dans les paragraphes qui suivent.

Acheter son SCPI en direct

Les avantages

Les sociétés de gestion proposent toute une gamme de SCPI : l’investisseur pourra aisément trouver celui qui lui convient, en adéquation avec ses objectifs sur le long terme. C’est sur le marché primaire et le marché secondaire (à l’exception des SCPI fiscales) que ces actifs sont commercialisés. Rappelons en effet qu’il est possible de souscrire à différents types de SCPI : celles dites fiscales, celles de rendement ainsi que les SCPI de plus-value.

Les inconvénients

Le délai de jouissance est assez long pour les SCPI acquises sur le marché primaire. Il faut compter 2 à 5 mois de carence en loyer après la date de souscription. Ce paramètre n’affectera pas directement le rendement de l’actif s’il est détenu sur le long terme, pendant au moins 10 ans par exemple. En effet, ces carences seront lissées au fil du temps.

Les SCPI achetées sur le marché secondaire en revanche génèrent des loyers immédiats : pas de délai de jouissance par conséquent.

Attention à la fiscalité : c’est en fonction du montant des revenus locatifs que l’investisseur sera imposé soit au régime micro BIC, soit au régime réel d’imposition.

Acheter son SCPI via le contrat d’assurance-vie

Les avantages

Le prix d’achat de la SCPI est revu à la baisse une fois acquise par le biais de l’assurance-vie, il s’agit d’une offre de décote basée sur un pourcentage de 2% en moyenne. Quant au délai de jouissance, il est raccourci à seulement un mois.

Il est tout à fait possible de ne souscrire qu’à une fraction de parts et non au nombre minimum imposé par la société de gestion. Ce qui fait que l’accès à la SCPI est plus intéressant par rapport à la souscription en direct. Attention toutefois au financement, que nous mentionnerons plus bas.

La liquidité est aussi meilleure pour la SCPI en assurance-vie : l’assureur reprend cette dernière si l’épargnant ne souhaite plus en détenir des parts.

Autre principal avantage de passer par l’assurance-vie : la fiscalité. Les SCPI sont en effet soumises au régime fiscal de cette dernière, soit sous celui du prélèvement forfaitaire unique ou PFU et ce, en cas de rachat. Les dividendes sont aussi déduits de l’impôt sur le revenu de l’investisseur, ce qui lui permet de défiscaliser efficacement en épargnant. Après 30 ans de détention de la SCPI, les plus-values immobilières seront totalement exonérées.

Les inconvénients

Les compagnies d’assurance ne proposent généralement qu’une quinzaine de SCPI, celles-ci étant la plupart du temps des SCPI de rendement, puisque ce sont celles qui sont les plus rémunératrices. Leur taux de distribution sur valeur de marché est supérieur à 4%, certaines SCPI de rendement atteignent même un TDVM annuel de plus de 6%.

Les assureurs ne distribuent pas intégralement les dividendes à l’investisseur ; ce dernier ne perçoit qu’environ 85% à 90% des revenus locatifs. La différence correspond aux frais de gestion sur unités de compte.

Les SPI ne peuvent être acquises suivant un financement à crédit. L’investisseur devra en effet procéder à un achat en cash, ce qui ne lui permettra pas de profiter de l’effet de levier.

Il est donc important d’effectuer une simulation avant de décider du mode de souscription. Toujours établir son profil d’investisseur également afin de déterminer ses objectifs principaux. Les experts sur techno-finance.fr pourront vous conseiller et vous orienter sur la meilleure solution en accord avec vos attentes.

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